Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam

Immer wieder hat sich der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mit der Zulässigkeit der Verpflichtung des Mieters zur durchführung von Schönheitsreparaturen beschäftigt.

In einer aktuellen Entscheidung (BGH VIII ZR 185/14) ging es um die Frage, ob eine entsprechende Klausel überhaupt wirksam vereinbart werden kann, wenn die Mietsache beim Einzug unrenoviert übergeben wurde. Dies war nach alter Rechtsprechung grundsätzlich möglich.

Mit der aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof  seine alte Rechtsprechung geändert und festgestellt, dass  eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt immer unwirksam ist.

Begründet wird dies damit, dass eine solche Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und somit dazu führen kann, dass ein Mieter unter Umständen die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Wichtig ist, dass der Mieter, der sich auf den Wegfall der Klausel berufen will, nachweisen muss, dass er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hat. Nur wenn ihm dieser Nachweis gelingt, kann er der Renovierungspflicht entgehen. Als geeignete Nachweise kommen hier sowohl das Übergabeprotokoll beim Einzug in betracht, als auch Fotos, Rechnungen und Zeugenaussagen.

Der Bundesgerichtshof hat im gleichen Urteil auch entschieden, dass die Klausel dann wirksam vereinbart werden kann, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Dies kann beisspielsweise durch einen entsprechenden Mietnachlass erfolgen. Im Zweifelsfall muss der Vermieter diese Kompensation nachweisen. Ob  diese dem Unfang nach angemessen ist, ist dann anhand der konkreten Umstände zu ermitteln.

 

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